부동산 상식모음
등기부등본을 보는 법
표제부, 갑구에서 살펴볼 사항
1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.
을구에서 살펴볼 사항
1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
등기부등본을 살펴 본 후
1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.
전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.
3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
원룸 17계명
1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다.
2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다.
오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.
3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다.
4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다.
5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다.
6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다 계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다.
7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.
8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라.
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.
9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.
10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.
11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.
12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.
13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다.
14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.
15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.
16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라.
월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.
17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라.
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다.
부동산 초보자들의 10가지 특성
요즈음 부동산 시장을 보면 작년 10.29대책과 주택거래신고제, 그리고 향후 실시 예정인 재건축 개발이익 환수제 등으로 인해 부동산의 침체기에 접어든 듯한 분위기를 나타내고 있다.
그러나 이것을 깊이 들어가 보면 침체기라고 하기 보다는 부동산의 휴식기 또는 관망기라고 보는 게 좋을 듯 싶다. 왜냐하면 부동산에서 이탈 된 자금이 다른 곳에 가 있는 게 아니라 은행이나 투신사에 6개월 단기 자금으로 머물고 있다가 투자 유망한 곳이라면 시기와 금액을 가리지 않고 아파트에서 주상복합으로, 상가나 아파텔로, 그리고 호재 있는 개발예정지 토지 등으로 종목을 가리지 않고 집중화 현상이 나타나고 있다. 예를 들어 신행정수도 인근 토지로 자금이 몰린다거나 제2기 신도시인 동탄신도시에 몰리는 청약자들을 보면 지금이야 말로 부동산 관망기나 휴식기라고 말할 수 있겠다.
이러한 휴식기 부동산 투자는 양극화로 나타난다. 다시 말하면 부동산에 투자했던 투자자들 중에 느긋하게 때를 기다리는 경우가 있는가 하면 투자금액과 대출금에 따른 이자부담으로 혼란에 빠지게 되는 부류도 나누어진다. 특히 후자인 경우 부동산 움직임은 없는데 이자는 고스란히 빠져 나가고 있으니 혼란과 갈등을 갖는 것은 당연한 것이다.
소액투자자나 자기자본비율이 낮은 투자자들이 이에 속한 경우인데 이들은 중도금이나 투자금으로 받은 대출금 때문에 상당한 갈등을 겪는다. 이때 중요한 것은 부동산의 회복기를 알지 못하기 때문에 불안함을 감추지 못하다가 이를 극복하지 못하고 부동산을 처분해 버리는 경우가 많다. 그렇게 되면 향후 해당 부동산이 회복되더라도 회복할 기회를 잃어버린 투자자는 상당한 손실을 입게 되고 나중에 부동산에 대해 회의를 갖게 되어 딜레마에 빠지게 된다.
부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수도 없는 갈등을 한다. 더 나아가 하나의 정책에 따라 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야 말로 투자자의 머리를 어지럽게 만드는 것은 당연한 것인지도 모른다.
그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해 본 부동산 고수들일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는 것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게 되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워한다.
중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 정책과 타이밍과의 싸움을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지 않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다.
필자는 그동안 부동산으로 큰 돈을 번 사람들을 만나 보았고 반대로 부동산 초보자들도 많이 만나 보아 왔다. 그 중에 부동산 초보자들이 가지고 있는 몇 가지 특징을 찾아 볼 수 있는데 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.
첫째, 무원칙이 원칙이다. 초보자들의 가장 큰 특징 중의 하나이다. 본인의 부동산에 대한 투자원칙보다는 부동산에 돈을 벌었다는 사람들의 형태를 따라 할려는 사람들이다. 간혹 필자는 필자가 투자한 종목에 일정기간을 두고 반드시 따라 하는 사람을 만난다. 이런 분들은 100점은 못 받더라도 100점에 가까운 점수라도 받고 싶은 심정으로 따라하는 것으로 추측된다. 이해하지만 언제까지 따라서 투자를 할 것인가?
초보자들은 싸고 좋은 물건을 고르기 보다는 실패를 최대한 줄이는 법부터 터득해야만 할 것이다. 자기에 맞는 부동산투자원칙을 계발해야 하기 때문이다.
둘째, 투자목적이 불명확하다. 초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을 못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가 된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고 투자에 임해야 할 것이다.
셋째, 남의 말에 잘 현혹된다. 부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.
넷째, 자신감이 결여되어 있다. 초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 때문에 초보자들이 가장 좋아하는 투자종목은 아파트이다. 왜냐하면 인터넷이나 부동산 중개소를 통하여 상승과 하락을 바로 알 수 있고, 여기에 희비를 알 수 있기 때문이다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠 못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이 부동산 투자에 자신감을 갖어야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 좋은 재료로 좋은 종목을 선택하는 것이다.
다섯째, 경험부족으로 인해 결단력이 없다. 초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 예를 들어 어떤 아파트를 매입하고자 할 때 자기가 원하는 지역과 평수가 결정되었으면 과감히 매입 결정해야 함에도 불구하고 또다시 다른 곳을 찾아다니는 우를 범하는 경우가 많다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 해당 좋은 아파트는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 종목은 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다.
여섯째, 투자의 자기 책임을 잘 모른다. 부동산 초보자가 처음으로 부동산을 접하게 될 때 신기함으로 가득 차게 된다. 특히 주변의 친구나 아는 사람들이 부동산을 배운다고 할 때 처음에는 이상한 눈으로 보다가 어느 정도 시간이 지나게 되면 많은 질문을 하게 된다. 그런데 이러한 질문에 바로 답을 주던가 투자 권유를 잘못했다가는 큰일을 당하게 되는 경우가 너무 많다. 우리가 알아야 할 것은 부동산을 다른 것과 달리 개인의 재산을 다루되 가격이 정해져 있지 않기 때문에 그 누구도 함부로 가격에 대해 이야기 할 수 없다는 것이다.
상황과 환경에 수없이 변화되는 부동산이지만 아무리 좋은 부동산이라 하더라도 해당 부동산에 적절한 당사자를 만나야 매매가 이루어지기 때문에 섣불리 자문했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 초보자들이 보는 부동산 투자 관점은 남이 위반하면 끼어들기요 자신이 하면 차선변경으로 보기 때문이다.
일곱째, 현장학습과 교육이 절대 부족하다. 부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 氣를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은 현장학습을 통해서만 가능하다. 필자가 20년이 넘도록 현장 학습을 중시하고 같은 지역을 매번 돌아다니는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.
부동산 이론에 밝은 부동산 중개인들을 만나보면 건축법과 법적 지식은 많이 아는데 현장학습의 부족으로 인하여 상권의 흐름을 알지 못해 어려움을 당하는 경우를 간혹 보아왔다. 죽어가는 상권인데도 불구하고 권리금만 보고 투자를 권유하는 부동산 중개인들도 초보자들과 같은 마음으로 현장학습에 최선을 다하라고 거듭 강조해도 부족함이 없을 것이다.
여덟째, 정책을 무시한다. 부동산 수익률은 정책과의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 정책은 부동산을 황금덩어리에서 돌멩이로 전락시키는 막강한 힘을 가지고 있다. 그러나 부동산 초보자들은 정책을 등한시한다. 그 이유는 우선 정책을 알기 위해서는 무엇보다도 많은 시간을 들여 정책에 대해 공부를 해야 하고, 부동산 정책 또한 이해하기가 어렵다는 것이다.
그러나 정책을 알지 못하고 부동산 투자를 한다는 것은 전쟁에서 총알을 가지지 않고 나가는 것보다 더 어리석은 것이다. 예를 들어보자. 투기지역으로 묶인 지역 아파트를 팔았을 경우 양도세가 기준싯가가 아닌 실거래가로 부과되기 때문에 기준싯가로 낼 경우보다 양도세 차이는 배 이상 차이가 날 것이다. 정책을 아는 것과 모르는 것 차이가 바로 이러한 차이이다.
아홉째, 투자 시점을 중시한다. 부동산 초보투자자들은 분위기에 따라 투자하는 경향이 높아서 향후 2-3년간의 앞을 보려고 하지 않는다. 따라서 투자하는 시점에 인기가 좋은 종목에만 투자 할려고 하고 인기 없는 종목에는 관심이 적다. 그러나 이러한 경향을 쫒다보면 막상 매도할 타이밍에는 인기가 사라진 경우가 많다던지 아니면 상투를 잡은 경우가 많아 시세차익을 바라보기가 어려울 때가 많다. 그래서 부동산 초보자는 투자시점보다 이익창출시점을 보고 투자하여야 한다.
열번째, 모의투자로 실전을 쌓자. 부동산 초보자들은 경험이 부족하여 투자하는데 주저하기 십상이다. 이를 극복하기 위해서 현장학습을 기초로 직접 가보았던 곳에 모의투자가 상당한 경험을 준다. 특히 모의투자가 쌓이게 되면 과거 가격변화 추이까지 알 수 있어서 나중에 상당한 도움을 준다. 특히 종자돈이 부족하던가 위험에 따른 부담을 줄이려면 모의투자를 자주 실행하여야 한다.
양도소득세 9가지 함정
1. 아파트값 떨어져 양도소득세 자진신고 안한 경우
부득이한 사정으로 인해 취득한 아파트를 양도하는 경우 취득시 가격보다 양도시 가격이 같거나 오히려 낮을 때 현행 소득세법상 기준시가에 의해 양도소득세가 부과된다.
이런 경우 양도한 달의 다음달 말일에 양도소득세 예정신고시 실제 계약서 등 실거래가격을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부해 이 사실을 증명해야 한다. 양도차익이 없다고 양도소득세를 자진신고하지 않으면 취득시 기준시가에 비해 양도시 기준시가가 높으면 그것을 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과된다.
2. 아파트분양권을 완공 전 양도한 경우
1세대 1주택을 소유하다 주택이 도시재개발사업으로 헐린 뒤 새로 지어 분양받은 아파트를 완공된 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다(단, 철거 전 보유 또는 거주기간과 완공 후 입주기간을 합산해 3년 보유요건이 되는 경우). 그러나 아파트가 완공되기 전 아파트 입주권을 판 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.
3. 등기지연시 취득시기는 실제로 입주한 날이 기준이다
양도소득세 비과세 기준이 되는 보유기간을 따질 때 취득시기는 사실상 잔금청산일이며, 잔금청산일 전에 등기가 된 경우에는 등기접수일이 취득일이 된다.
그러나 새로 입주한 아파트의 경우 준공검사가 지연되어 등기가 지연된 때는 실제 입주한 날이 취득일이 된다. 또 매도자가 양도소득세 계산을 이유로 등기를 일부러 지연한 때는 공과금납부영수증, 주민등록등본, 이전한 집의 전화등록원부 등 실제로 그 집에 살았음을 입증하는 서류를 제시해야 한다.
4. 건축물이 없는 나대지를 3년 이상 보유한 경우
무주택자가 단독주택지를 분양받은 후 주택을 건설하지 않고 있다가 이를 처분하면 양도소득세가 부과된다. 이 경우 3년을 보유했더라도 나대지 상태이므로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된다.
5. 국가에 부동산을 물납한 경우
상속세를 현금으로 납부할 형편이 안 되어 부동산을 국가에 대신 물납한 경우에도 양도자산이 사실상 유상으로 소유권이 국가에 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도소득세가 과세된다.
6. 자기 부동산을 경락받은 경우
채권변제를 못해 경매처분된 부동산을 본인이 경락받은 경우도 양도소득세가 부과된다. 그러나 경매처분 전에 부채를 청산해 다시 원상태로 환원한 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
경락받은 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우도 유상으로 양도하는 자산이므로 양도소득세가 부과된다. 단, 경락가격과 양도가격이 같은 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
7. 이혼 위자료로 부동산을 주는 경우
위자료로 주는 부동산이 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되지만, 1세대 1주택 이상이거나 상가 등 주택 외 부동산이라면 양도소득세가 과세된다.
8. 공동소유자산은 지분의 변동률만큼 양도소득세가 과세된다
여러 사람이 공유 형태로 부동산을 소유하다가 필지별로 구분하여 각자 지분의 몫만큼 분할하는 것은 양도에 해당하지 않는다. 그러나 지분분할에 따라 지분이 변동되는 경우 그 변동분만큼 양도소득세가 부과된다.
9. 같은 날짜에 1세대 1주택을 분할, 양도한 경우
1세대 1주택을 분할, 각각 다른 사람에게 양도하는 경우 먼저 양도한 주택과 그 부수 토지에 대해 양도소득세가 과세된다. 이때 우선순위는 잔금을 지급한 순서에 따라 판단한다.
[급매물 구입 주의사항]저당권등 법률적 문제 꼼꼼히 살펴야
급매물도 내집마련의 주요 수단이다. 요즘처럼 아파트 가격 하락세가 지속되는 상황에서는 더욱 그렇다. 일부에서는 내년 시행예정인 1가구 3주택 보유자 양도소득세 중과세로 연말에 급매물이 속출, 가격 폭락을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
따라서 내집마련을 원하는 실수요자는 시장 상황을 예의주시하며 항상 준비를 해야 한다. 급매물은 세금부담과 은행대출을 버티지 못해 나오는 경우가 대부분이기 때문에 시세보다 5∼10% 이상 싼 가격에 나온다. 서울 강남지역은 실수요자 마저 찾지 않아 가격 하락폭이 더 크다.
하지만 급매물이라도 무조건 매입하는 것은 금물이다. 급매물이 나온 이유와 저당권 등 법률적인 하자를 꼼꼼히 살펴 매입에 나서는 것이 현명하다. 이와함께 언제 나온 매물인지 확인할 필요가 있다. 오래된 매물일수록 보이지 않는 단점이 있거나 앞으로 발전가능성이 적은 단지일 가능성이 높기 때문이다.
중개업소와의 유기적인 정보교환도 중요하다. 자신이 살고자 하는 지역의 중개업소를 자주 방문, 친분을 쌓는게 필요하다. 아무래도 친분이 있는 사이일수록 좋은 매물이 나오면 먼적 연락을 주기 때문이다.
마지막으로는 직접 다리품을 팔아 단지를 살펴야 한다. 지형과 도로 인접성, 조망권, 일조권, 건물 노후정도, 주변 편의시설, 교통여건, 교육시설 등을 꼼꼼히 검토해야 한다.
싸게 나온 매물이라면 어느 정도 단점이 있게 마련이기 때문에 나에게 필요한 부문이 결여되었는지를 살펴봐야 한다. 주변에 있는 근린상가나 주민들에게 해당 아파트의 생활여건에 대해 물어보는 것도 좋은 방법이다.
부동산정보제공업체 네인즈 조인숙 팀장은 “급매물을 확인한 후 자신의 매입목적과 향후 발전전망까지 염두에 두고, 매매가를 수시로 확인하면서 매수타이밍을 잡는 것이 좋다”고 말했다.
파이낸셜뉴스 - 신홍범기자
전세금으로 아파트 임대사업
[질문 Q] 전세금으로 아파트 임대사업 하고 싶은데…
서울 강북에 23평형 아파트를 분양 받아 내년 2월 등기를 합니다. 현재 친척 소유 아파트에 거주하고 있어 당장 입주하는 대신 전세를 주려고 합니다. 시세는 2억1,000만원, 전세는 1억2,000만원 정도를 예상하고 있습니다.
전세금으로 서울 강북지역에 14~20평형대 아파트 한 채를 더 구입해 임대사업을 하거나 금융상품에 투자하는 방안을 고려 중입니다. 각각의 경우 어떤 재테크 전략을 가져야 하는지 알고 싶습니다.
[답변 A] 稅부담 안챙기고 덤볐다간 낭패
임대사업을 하려면 우선 세금에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 자칫 쥐꼬리만한 임대소득 때문에 엄청난 세금을 부담해야 하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.
임대사업과 관련한 법규로는 임대주택법, 조세감면규제법, 지방세법, 지방세감면조례등이 있습니다. 기존 주택을 매입해 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 면제되지 않습니다. 신규 주택이라도 전용면적이 60㎡를 초과하는 임대주택은 거래세 감면혜택을 받을 수 없습니다.
임대주택을 보유하는 동안 내야 할 세금으로는 재산세, 종합토지세, 택지초과소유부담금, 부동산 임대소득세 등이 있습니다. 임대 기간 중 가장 부담이 큰 세금은 월 임대 수입에 대한 세금인 임대소득세입니다. 이는 임대 사업자의 임대소득과 다른 직업을 갖고 있는 경우 근로소득세나 사업소득 등과 합산해 해마다 종합소득세로 과세됩니다.
월세를 받지 않고 전세보증금만 있는 임대주택이라면 임대소득세를 내지 않아도 됩니다. 때문에 매월 고정적인 임대 수입을 받지 않아도 되는 경우라면 월세보다 전세를놓는 것이 실제 투자수익률을 높이는 방법입니다.
강북 지역에서 임대 가치가 비교적 높은 곳은 홍제동 삼성래미안(14ㆍ24평형), 금호동 삼성래미안과 벽산아파트(20평형대), 행당동 한진아파트(26평형), 한신휴(24평형)등이 있습니다. 주변 환경 등을 꼼꼼히 비교해 본 뒤 선택하는 게 바람직합니다.
여유자금을 금융상품에 투자한다면 저위험-저수익인 확정금리 상품과 고수익-고위험인 펀드로 적절히 나눠 분산 투자하는 방법을 권해드립니다.
일단 자금 중 일부는 세금우대로 은행이나 상호저축은행의 확정금리 상품에 가입하기바랍니다. 요즘 씨티은행과 농협, 기업은행 등에서 최고 금리 연 4.5~4.6% 짜리 특판 정기예금을 판매하고 있습니다. 상호저축은행에서는 최고 연 5.8~6%의 금리를 받을 수 있습니다.
저금리와 함께 부동산 경기까지 어려워지면 시중자금은 주식 시장으로 움직일 가능성이 많습니다. 하지만 주식은 원금까지 손해 볼 위험이 있는 만큼 간접투자상품인 펀드에 일부 투자하는 것이 바람직해 보입니다.
나머지 여유자금은 은행의 지수연동 정기예금에 넣어두는 것이 유리합니다. 이 상품은 원금 5,000만원까지 예금자 보호에 의해 보장됩니다. 주가지수연동 정기예금의 경우 주가에 따라 수익률이 달라지는 만큼 현 주가에 대한 전망이 필요합니다.
1년 정도 예치할 때 현재보다 주가 상승을 확신할 수 있다면 가입을 권합니다. 일반정기예금보다 1.5~2배의 수익을 기대할 수 있습니다. 단, 일반 정기예금처럼 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아니라 은행마다 비정기적으로 판매하는 만큼 신상품 발매에관심을 가져야 합니다.
상담=재테크포털 모네타 (www.moneta.co.kr)
교통량이 가장 많은 요일은 아무래도 월요일입니다. 지방 통근자들까지 가세하는 월요일인 다른 날보다 확실히 차가 더 막힙니다. 수치를 대지 않아도 차를 타거나 지하철을 타봐도 서울에서 월요일 출근길은 확실히 더 고통스럽습니다.
주식시장에는 이른바 월요일 효과(Monday Effect)라는 것이 있습니다. 평균적으로 월요일에 가장 낮은 수익률이 발생하는 현상을 일컫는 말이라고 합니다. French의 연구가 발표한 논문에 따르면 1953년부터 1977년까지 일별 주식수익률자료를 이용하여 분석한 결과 25년간 20년 동안 월요일의 평균 수익률이 다른 요일의 평균 수익률보다 낮거나 수익률이 마이너스로 떨어지는 결과가 나왔습니다.
1980년 French는 다시 월요일 수익률을 주중 시장의 공휴일이 있는 다음날의 수익률과 비교한 결과, 월요일 수익률이 낮은 것은 일종의 주말효과에 의해 야기된다는 결론을 지었습니다. 주말효과를 설명하기 위한 가설 중 하나는 기업들이 주식시장에서 투자자들의 시장충격에 따른 투매를 우려하여 주말 폐장을 전후하여 기업과 관련한 안 좋은 뉴스를 공시하기 때문이라고 합니다.
이 같은 이유로 월요일에는 다른 요일에 비해 수익률이 현저히 낮은 이른바 월요일 효과가 나타난다는 주장을 제기되었습니다.
주식시장에 대해 문외한인 저로서는 이 논문의 읽으면서 그럴법하다는 생각을 했습니다. 사실 이 논문을 찾아보게 된 것도 요일과 시장과의 연관성을 고민하던 중 읽게 된 것이기도 합니다.
제 문제제기의 출발은 부동산 거래(또는 가격)과 요일의 상관관계입니다. 현재로서는 요일별로 가격을 조사하고 있지 않기 때문에 아파트 가격 추이가 요일에 따라 차이가 있는지 알 수 없습니다. 물론 부동산 거래가 주식처럼 매일 많은 건수가 거래되지 않기 때문에 이런 문제제기 자체가 의미 없을 수 있습니다. 그러나 증명할 수는 없지만 조금은 요일 효과가 있는 것 같습니다.
실례로 1만5천여 개의 중개 회원업소를 확보하고 있는 스피드뱅크의 경우 중개업소에서 업데이트 하는 매물건수가 다른 요일에 비해 월요일에 확연히 많습니다. 시장이 활발히 움직이지 않고 있기 때문에 1주일에 한번 업데이트 하는 업소가 주초인 월요일을 택하기 때문일 수도 있지만, 어쨌든 중개업소에 월요일을 의미 있는 요일로 생각하고 있다는 뜻이기도 합니다.
결국 이는 두 번째 이유와 연결됩니다. 온라인 사이트에서 가장 중요하게 여기는 지표는 페이지를 얼마나 열어 보았는지를 나타내는 PV(Page View)나 방문자수 데이터를 보면 월요일이 가장 많습니다. 가장 적은 주말에 비해 2배에서 2.5배 정도 차이를 보입니다. 그만큼 월요일에 중개업자는 물론 일반인들도 부동산 뉴스나 시세에 관심을 많이 보인다는 증거입니다.
셋째 최근 방문한 중개업소의 얘기를 빌리면 ‘월요일에 계약을 못하면 그 주는 계약을 포기해야 한다’며 ‘월요일이 가장 문의도 많고 중개업소로는 활기가 있는 날이라고 귓뜸 합니다. 사정이 이렇다 보니 중개업소에서도 월요일을 으뜸으로 치고 발 빠르게 대처하고 있다고 합니다.
일련의 현상을 놓고 분석을 해보면 월요일에는 거의 모든 신문에서 1개 또는 2개 면을 할애해 아파트 시황 및 시세표를 제공합니다. 이를 통해 수요자들은 자기가 살고 있는 단지가 올랐는지, 다른 곳은 어떤지를 다시금 비교하게 됩니다. 또 경제지가 아닌 종합지도 월요일에는 부동산 면을 발행하기 때문에 수요자들은 최근 시장의 흐름에 대해 다시 한번 살펴보게 됩니다.
몇몇 사례를 보면 주말에 맘에 드는 단지를 둘러보고 당장 결정을 내리지 못하고 주위 사람들의 조언을 듣거나 상의를 거쳐 월요일 다시 문의하거나 계약하는 경우가 대부분인 것 같습니다. 그러니 요즘같이 거래가 많지 않은 상황에서 시세는 주초에 형성된다고 해도 과언이 아닐 것이라고 생각됩니다.
이런 상황에 고개를 끄덕거리셨다면 수요자 입장에서는 주초보다는 주말에 중개업소를 찾아가거나 계약을 하는 것이 유리하지 않을까요? 주초에 물건을 내놓았던 매도인도 전화가 한통 없다가 주말께 조금 깎자고 하면 좀 수그러들어 협상이 잘 이루어 지기 때문입니다.
또 요즘 수요자들과 상담하기 조차 어려운 중개업소에서 손님이 뜸한 주말에 방문한 손님에는 아무래도 더 성심껏 상담을 해줄 것 같습니다.
부동산 거래, 주말을 이용하면 더 좋은 서비스와 유리한 가격으로 계약할 수 있지 않을까요?
[모네타 머니 생생토크 안명숙]
경험에 따르면 재테크에 실패하는 사람들은 다음과 같은 습관을 가지고있는 경우가 종종있다.
1. 책임을 타인에게 넘긴다.
세상 모든 바보들은 남 탓만 한다. 재테크 실패자도 마찬가지이다.
재테크 실패자는 자신의 잘못이나 부족함을 인정하는 대신에 남 탓으로 돌린다.
" 그놈의 증권사 직원 때문에 손해 봤어"
" 그놈의 부동산 중개업자의 꼬임에 빠져서 손해 봤어"
" 엉터리 부동산 전문가 말만 믿어서 손해 봤어"
" 투기꾼 때문에 집값이 올라" 라고 남 탓한다.
이런 실패자들은 정작 중요한 자신의 판단력을 개선하려 노력하기 보다는 남 탓으로만 돌리기에 향후에도 똑같은 실패를 반복할 가능성이 높다.
2. 말만 한다.
새벽에 양재천이나 대모산에 올라가면 기업의 CEO나 부자들 즉 나름대로 성공의 길을 걷는 사람들을 만날 수 있다. 그들이 그렇게 부지런을 떠는 게 우연이 아니다.
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배다.
100가지 아이디어보다 1가지 제대로 실천하는 게 중요하다.
대개 재테크 실패자들은 머리로만 알고 실천 하지 않는다.
말로는 부자 되겠다고 한다. 그러나 주말에 부동산을 보러 다니거나 경매를 실제 해보거나 하지 않는다. 재테크 책 읽는 대신에 드라마에 빠진다.
아침 늦게 일어나고 게으르면서도 입만으로는 부자 될 것이라고 한다.
입만 동동거려서 부자 될 것 같으면 이 세상에 부자 되지 못할 사람이 어디 있겠나?
부자란 남다른 사람이다.
부자 되려면 지금부터 당장 실천하자!
3. 정확한 목표가 없다.
재테크 실패자는 그냥 부자가 되고 싶다고 말만 한다.
몇 년 안에 얼마를 벌겠다는, 금년에 얼마를 벌겠다는 구체적인 목표가 없다.
또 부자 되기 위해서 구체적으로 어떠한 노력을 한다는 장단기적인 실천계획도 없다.
그냥 인생의 강물에 떠다니며 흘러가도록 물결에 내 맡기며 부자가 되기를 바랄 뿐이다.
목표가 없는 사람은 초점이 없기에 아무것도 이룰 수 없다.
초점이 없는 레이저 빔이 장애물을 관통할 수 있나? 안된다.
성공하는 사람은 자신의 재능과 열정을 집중할 줄 아는 사람이다.
부자 되려면 구체적인 장단기 목표를 세워야한다!
4. 쉬운 길, 편안한 길만 찾는다.
당신이 남보다 특별한 재능이 있는가?
당신이 남보다 대단히 머리가 좋은가?
평범한 당신이 부자 되려면 남보다 부지런하고 절약해야 하는 게 기본이다.
어려움 없이 성취되는 것은 하나도 없다.
남들처럼 입을 것 다 입고 먹을 것 다 먹고 놀 것 다 놀고 그러고 나서 평범한 당신이 부자가 되겠다고 생각한다면 대단한 착각이다. 남처럼 편안하게 살면서 부자 되겠다고 생각하는 사람은 도둑놈 심보를 가진것이다.
5. 협력자가 없다.
다른 사람들과 협조하며 성공의 길을 간다면 쉽고도 빠르게 갈 수 있다.
정보는 인간관계를 통해서 전달된다.
당신에게 몇 년간 좋은 정보가 없다는 것은 당신의 인간관계에 문제가 있는 것이다.
당신을 부자로 만들어 주는 것은 바로 사람이다.
사람에 투자하라! 최고의 수익률은 주식도 부동산도 아니다. 바로 사람(협력자)이다.
6. 작은 돈을 소홀히 한다.
푼돈 아껴서 뭐해? 이렇게 말하는 사람은 부자 되기 틀렸다.
거대한 배가 침몰하는 것도 작은 구멍 때문이다.
자투리 돈을 관리하지 못하는 사람은 큰 돈도 관리하지 못한다.
작은 돈을 잘 관리하지 못하는 사람이 어떻게 큰 돈은 잘 운용할 수 있단 말인가?
한턱 잘 내고 푼돈을 소홀히 하는 사람은 결코 부자 되기 어렵다.
7. 너무 빨리 단념한다.
미국의 한 통계에 따르면 투자의 처음 10년간은 돈을 벌지 못한다는 보고서가 있다.
투자도 연습하고 연마해야 잘하는 것이다.
처음부터 잘한다면 그게 이상한 것 아닌가?
처음부터 골프를 잘 칠 수 있나?
처음부터 4할 대 타자가 될 수 있나?
돈 문제도 마찬가지이다.
처음엔 10단위 투자해서 한 단위를 얻는다.
나중에 1단위투자하고 10단위를 얻을 수 있다. 절대 포기하지 마라.
그동안 투자로 날린 돈이 헛된 돈이 아니다.
수업료를 내고 배운 것이다.
성공하는 비결은 어떠한 어려운 상황에서도 절망하지 않는데 있다.
7가지 습관이 자신에게 해당된다고 낙심하지 말자.
누구나 원래 그렇게 살도록 타고난다.
부자는 이러한 잘못된 습관에서 벗어나도록 의도적으로 훈련을 하는 사람들이다.
[모네타 머니 생생토크]
집을 살때 꼭 알아 둘 사항
1. 등기부동본 꼼꼼히 살펴보기 - 집을 계약할 때에는 반드시 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인지 확인하여야 합니다. 더불어 용도, 정확인 면적, 저당권, 채권 설정여부 등도 꼼꼼히 확인하야 합니다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 같은지 따져 볼 필요가 있습니다. 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어 있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인하여야 합니다. 발급날짜가 계약체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정됐을 수도 있기 때문입니다.
2. 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 열람하기 - 단독주택을 살때는 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 등도 열람해야 합니다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문입니다. 또한 도시계획확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않았는지 잘 살펴보아야 합니다.
3. 현장 답사하기 - 계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 인접토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통편의, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 또한, 건물의 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 합니다.
4. 계약은 등기부상의 소유자와 직접 - 계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유주의 대리인과 계약을 맺을 때에는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 합니다. 백지위임장이나 위임사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문입니다.
5. 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용하기 - 중개사고를 미연에 방지하기 위하여 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 합니다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있습니다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨보아야 합니다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문입니다.
6. 계약서, 중개대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 등을 받아 둘 것 - 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 합니다. 또한 계약서 작성후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아 두는데 좋습니다.
7. 특약사항 꼼꼼히 적기 - 계약서 특약사항에 계약해제조건, 위약금, 각종세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어두는 것이 좋습니다. 그래야만 나중에 분쟁이 났을 경우에 원만히 해결할 수 있습니다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시하여야 합니다.
8. 잔금 내기전에 등기부 등본 다시 한번 확인 - 잔금을 낼 때 등기부등본을 다시한번 확인하는 것이 좋습니다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인을 했다고 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중계약으로 다른 사람앞으로 소유권이 이전되었을지도 모르기 때문입니다.
9. 계약과 해약 - 계약후 잔금을 내기전까지는 해약할 수 있습니다. 단, 집을 산 사람은 계약금을 포기하고 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 합니다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없습니다. 흔히 계약서를 쓴후 24시간안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기에 대한 대가를 치뤄야 합니다.
10. 집주인이 잔금을 안받으려 할 때 - 중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안받으려 할 때는 소유권이전절차 이행소송을 제기합니다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있습니다.
11. 양도사실 신고 - 부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지관할세무서에 먼저 신고해야 합니다. 거래내용을 신고할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없습니다. 따라서 집을 파는 사람은 관할세무서에 매매내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 합니다.
12. 예정신고기간안에 세금 내면 15%감면 - 부동산을 산 후 예정신고기간안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면됩니다. '양도대금청산일이 속하는 달의 마지막날로부터 2개월이내'로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것입니다. 다만, 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 됩니다. 또한, 부동산양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려받을 수 있습니다.
13. 등기필증 잘 간수하기 - 등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기관리자에게 주는 일종의 권리증입니다. 이 등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관하여야 합니다. 등기필증이 없으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이 있어야하므로 등기필증은 잘 간수하여야 합니다. 끝.
집을 싸게사는 5가지 요령
`10.29 부동산종합대책' 여파로 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 하향안정화 추세를 보이고 있다.
다주택 보유자들은 심리적 불안으로 호가를 수천만원씩 낮춘 급매물로 내놓고 있으나 매수자들은 추가하락을 기대하며 여전히 관망세를 유지하고 있다.
전문가들은 앞으로 당분간 이같은 추세가 지속되면서 집값이 더 하락할 것으로 전망하고 있다.
닥터아파트(www.DrApt.com)가 제안하는 집 싸게사는 5가지 요령을 소개한다.
▲파는 이유를 알아내라 = 매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것이 중요하 다. 1가구 다주택자인지 아니면 직장이동, 융자금 연체, 질병, 실업 등의 이유로 집 을 팔려고 하는지를 알아야 한다.
3가구 이상 다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약했을 경 우에는 협상력은 더욱 높아지게 된다.
▲반드시 산다는 인상을 심어줘라 = 매수자 우위 시장에서는 구매할 가능성이 높은 사람에 대해서는 매도자의 계약성사 의지가 더욱 강해지게 마련이다.
따라서 중개업자나 매도자에게 가격협상만 되면 꼭 매입할 것이라는 입장을 거 듭 밝혀두는 것이 유리하다.
가격협상이 이뤄지지 않는다면 또 다른 매물을 매입할 것이라는 입장을 명확히 주지시키는 것도 필요하다.
▲언제 나온 매물인지를 확인해라 = 매물이 언제 부동산 중개업소에 나왔는지를 확인하는 것도 중요하다. 나온지 오래된 매물일수록 가격 협상력이 높아지기 때문이 다.
또 매도자가 같은 단지내 아파트를 여러채 소유한 경우라면 가격를 깎는데 더욱 유리한 고지를 선점할 수 있다.
▲친한 중개업소를 확보하라 = 부동산 중개업자만큼 지역 주택시장 상황을 소상 히 아는 사람은 없다. 싸고 좋은 매물을 남보다 먼저 구입하려면 믿을만한 중개업소 를 미리 확보해 놓는 것이 중요하다.
고객입장에서 시장상황과 매매타이밍을 정확하게 자문해 줄 수 있는 중개업자라 면 금상첨화다.
▲주택 내부의 약점을 찾아내라 = 매수자는 우선 정식 계약을 하기 전까지 말을 아끼는 것이 좋다. 결정타를 날리기 전에 몸을 한번 움츠린다는 마음가짐을 갖는 것 도 필요하다.
집안을 볼때 화장실과 거실, 방, 발코니 등 구석구석을 돌아다니며 약점을 기록 해 놓는 것이 필요하다.
반드시 계약하겠다는 의지를 보여주면서 결정적인 순간에 집의 약점을 제기하면 가격을 그만큼 더 깎을 수 있다.
닥터아파트 오윤섭 대표는 "현실적으로 불가능한 `바닥시세'에 집을 사기를 고 집하기보다는 `무릎시세'에 사겠다는 자세를 갖는 것이 현명하다"면서 "매수자 우위 시장에서는 매도자의 심리를 철저히 분석한 뒤 전략적으로 접근해야 좋은 결과를 얻 을 수 있다"고 말했다.
sims@yonhapnews.co.kr (서울=연합뉴스 2003.11.19(수) 09:20) 심인성기자
부동산으로 부자 되는 열가지 방법
양 은 열 (수목부동산 연구소 대표)
우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자 된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자 된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
경제적 거래 관계에 있어 채권자에게 채무자가 빌려 간 현금 또는 물품대금, 공사대금 등 계약서의 조건대로 지급되어 거래가 종료 될 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않는다. 하지만, 분쟁이 발생할 경우 계약 당사자들은 채권자와 채무자로서 지위를 달리하게 된다. 채무자가 불가피하게 채무를 상환할 수 없는 경우에 채권자는 채권회수를 위해 여러 가지 방법을 모색하게 되는데, 이 채권 회수 절차의 대표적인 방법이 바로 경매이다.
경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 무명의 확정된 이행판결, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권 문서 등을 가지고 있는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 매각(경매) 시켜 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 방법이다.
경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매 비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉, 경매는 채권.채무 관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라고 할 수 있다.
임의경매는 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매이다. 이러한 경매는 담보물권이 설정된 후에 실행되므로 예견된 경매라고 할 수 있으며 앞서 설명한 강제경매는 예견되지 않은 경매라고 할 수 있다.
1단계 - 입찰공고
입찰부동산, 입찰기일, 입찰장소, 낙찰기일 등은 입찰기일 14일 전에 법원 게시판 및 주요일간지에 공고 합니다.
▷신문공고중 입찰부동산에 관한 사항은 그 요지만 게재하며, 그밖에 입찰방법, 대금납부, 소유권이전 및 인도 등에 관한 사항도 게재합니다.
▷공고된 물건 중 입찰기일 전에 강제집행이 취하,정지되거나 입찰기일이 변경된 경우에는 별도의 공고없이 입찰에서 제외되므로 취하·정지· 변경의 여부를 입찰기일에 입찰법정 입구에 게시된 입찰사건목록을 보고 확인하여야 합니다.
2단계 - 입찰물건명세서 등의 비치 및 열람
입찰기일 7일 전부터 서울지방법원 서부지원 민사신청과(별관 1층)에 입찰대상물건 명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 비치하여 일반인의 열람에 제공합니다. 입찰기 일에는 입찰법정입구에 이들 서류를 5부 더 비치하여 놓으며 입찰법정에서 1시간 동안 입찰사기록도 열람할 수 있습니다.
▷그러나, 입찰기일에는 사람이 많이 몰려 혼잡하므로 입찰대상물건의 명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 미리 열람하여 사전에 정보를 충분히 얻는 것이 좋으며, 필요한 경우에는 등기소에 가서 등기부를 열람하거나 등본을 떼어 보는 것이 바람직합니다.
3단계 - 입찰의 실시
▷입찰에 참가하고자 입찰법정에 나올 때에는 도장과 주민등록증을 반드시 지참하여야 합니다.
1) 입찰표의 기재
입찰표는 입찰기일에 입찰법정에서 무상으로 배부합니다.
(입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다.)
① 사건번호 : 사건번호는 응찰하고자하는 물건을 특정하는 것이므로 꼭 기재하여야 합니다.
② 물건번호 : 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서, 입찰사건목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰 하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다. 물건번호가 없는 경우에는 기재하지 아니합니다.
③ 입찰자 및 대리인의 인적사항 : 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점소재지를 기재합니다. 대리인이 입찰하는 때는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재합니다. 다만, 날인은 대리인의 도장만 날인하면 됩니다. 날인란에는 반드시 도장을 날인하셔야 합니다. 무인은 인정하지 아니합니다.
④ 입찰가액 및 보증금액 : 입찰가액은 법원이 공고한 최저입찰가액 이상이어야 합니다. 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10입니다. 다만, 입찰공고문에 ‘보증금 2할’이라고 되어있는 사건은 입찰가액의 2/10에 해당하는 보증금액을 기재하여야 합니다. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로 수정을 원할 경우에는 새 용지를 사용하셔야 합니다.
⑤ 보증금 반환 : 금액기재란 밑의 보증금반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을 돌려 받을때 영수증대신 기재하는 것이므로 미리 기재하면 안됩니다.
⑥ 기재장소 : 입찰표의 기재는 법정안의 입찰표기재대를 이용하시는 것이 좋습니다. 이 곳에는 칸막이가 되어있어 입찰표 기재의 비밀을 유지할 수 있고 입찰표 및 입찰봉투의 견본, 필기도구, 풀, 스테플러 등이 비치되어 있습니다.
⑦ 주의사항 : 입찰표는 응찰하고자 하는 물건마다 1장의 용지를 사용하여야 합니다. 1장의 입찰표에 수 개의 사건번호나 물건번호를 기재하면 무효로 처리 됩니다. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.
2) 법인입찰, 대리입찰의 경우 첨부서류
(법인이 응찰하거나 대리인에 의한 응찰하는 경우에는 자격을 증명하는 서류를 입찰표에 첨부하여야 합니다.)
① 입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부등본 또는 초본)를 입찰표에 첨부하여야 합니다.
② 대리인이 입찰시에는 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하여야 합니다.
③ 위 문서를 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 되므로 주의하여야 합니다.
3) 공동입찰의 허가
(수인이 공동으로 응찰 하는 경우에는 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.)
① 어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰 하는 경우에는 입찰표의 제출 전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.
② 집달관의 허가를 받기 위해서는 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고 상호 관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관 에게 제출합니다.
③ 공동입찰은 원칙적으로 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동 점유사용자, 1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물 소유자, 1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등에 한하여 허가합니다.
④ 공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 ‘별지와 같음’이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 다만, 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재하여야 합니다.
⑤ 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부합니다.
4) 입찰보증금봉투 및 입찰봉투의 작성과 투입
(입찰보증금은 보증금봉투에 넣어 봉하고, 보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투에 넣어 다시 봉한 후 입찰봉투를 입찰함에 넣습니다.)
① 입찰보증금 봉투 : 입찰보증금은 입찰보증금봉투(흰색 작은 봉투)에 넣고 풀칠하여 봉합니다. 보증금봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호, 제출자의 성명을 기재하고 날인하여야 합니다. 대리입찰의 경우에는 대리인이 제출자로 됩니다. 사건번호, 물건번호의 기재요령은 입찰표와 같습니다. 보증금봉투의 뒷면에는 날인의 표시(인)가 있는 곳에 날인하도록 되어있습니다. 이는 개찰 전에 봉투의 훼손여부를 알기 위함입니다.
② 입찰봉투 : 입찰보증금을 넣고 봉한 입찰보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투 (황색 큰 봉투)에 넣고 봉한 다음 앞면이 속으로 들어 가게 반을 접어 찍도록 되어 있습니다. 입찰봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호 및 입찰자의 성명을 기재하여야 합니다. 입찰봉투의 뒷면에는 보증금봉투와 마찬가지로 날인의 표시(인)가 있는 곳에 날인하도록 되어 있습니다. 입찰 봉투 입찰표와 마찬가지로 응찰하고자하는 물건마다 1개를 사용하여야 합니다.
③ 입찰함에 투입 : 입찰봉투를 다 봉한 후에는 입찰함에 투입하기에 앞서 집달관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 합니다. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자용 수취증을 미리 떼어내면 안됩니다. 일련 번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받는 접수표찰과 같은 기능을 하는 것으로서 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관하여야 합니다.
5) 개찰 및 최고가입찰자의 결정
(입찰을 마감하면 곧바로 개찰하여 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정하며 떨어진 사람에게는 즉시 보증금을 반환합니다.)
① 개찰시각 : 집달관이 입찰의 시작을 선언한 후 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고 곧바로 개찰을 합니다.
② 최고가입찰자의 결정 : 개찰결과 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정합니다. 그러나 그가 소정의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그의 응찰은 무효로 하고 다음가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 결정합니다. 최고의 가격으로 응찰한 사람이 2인 이상이면 그들만을 상대로 곧바로 추가 입찰을 실시하며 그래도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정합니다. 추가입찰 시에는 처음 입찰가격보다 적은 금액으로 응찰할 수 없읍니다. 추가입찰시의 증액되는 보증금은 증액된 부분만 제출하면 됩니다. 예컨대, 처음 입찰 시에는 5,000 만원에 응찰하고 보증금을 500만원 제출하였는데 추가입찰 시에는 6,000만원에 응찰하려고 할 경우 보증금은 100만원만 추가로 제출하면 됩니다.
③ 보증금의 반환 : 최고가 입찰자 및 후술하는 차순위 입찰신고인 이외의 입찰자가 제출한 보증금은 입찰법정에서 즉시 반환합니다. 입찰봉투에서 절취하였던 입찰 자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 보증금을 수령하면 됩니다. 보증금을 수령하면 영수증을 작성하는 대신 입찰표의 보증금 반환란에 서명날인하면 됩니다.
6) 차순위 입찰신고
(최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다.) 예컨대, 최고가 입찰가가 2억원이고 입찰보증금이 2,000만원인 경우에 2억원에서 2,000만원을 공제한 1억8,000만원보다 높은 가격(즉, 1억8,000만원이상 2억원 미만)으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못합니다. 그 대신 최고가 입찰자에 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도 그 가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시 하지 않고 바로 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위 입찰신고를 하는 것이 유리할 수 있습니다.
4단계 - 낙찰허가 및 대금납부
(최고가 입찰자에 대하여 낙찰기일에 낙찰허가여부를 선고하며 낙찰허가결정이 확정되면 법원이 정하여 통지하는 날에 낙찰대금을 납부하여야 합니다.)
1) 낙찰허가여부 신고
경매담당법관이 지정된 낙찰기일에 입찰법정에서 최고가 입찰자에 대한 낙찰 허가 여부를 선고합니다. 채무자가 최고가입찰자인 경우 기타 입찰절차상에 잘못이 있는 경우에는 낙찰이 불허됩니다. 입찰부동산이 농지로서 그 소유권 이전에 농지매매증명이 필요한 경우에 최고가입찰자가 낙찰기일까지 농지매 매증명을 제출하지 아니하면 역시 낙찰이 불허됩니다. 차순위 입찰신고인이 있고 최고가 입찰자에게 국한된 사유로 낙찰이 불허가된 경우에는 차순위 입찰 신고인에게 낙찰을 허가합니다. 낙찰허가여부의 결정은 입찰법정에서 선고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자 기타 이해관계인의 누구에게도 통지하지 아니합니다. 그러므로, 결과를 알고자 하는 사람은 낙찰기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과의 담당직원에게 문의하여야 합니다. 낙찰이 불허되면 입찰절차를 다시 진행합니다.
2) 대금납부
낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 아니하면 낙찰 허가결정이 확정됩니다. 그러면 낙찰자는 법원이 정하여 통지하는 대금납부 기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다. 낙찰허가 결정에 대하여 이해관계인이 항고(재항고)한 경우에는 그 항고(재항고)가 기각되어 사건기록이 경매법원에 반환된 후 1개월 이내로 대금납부기일이 지정됩니다. 낙찰자가 동시에 채권자인 경우에는 자기가 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있습니다. 낙찰자가 지정된 대금납부기일에 대금을 납부하지 아니하면 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하고 차순위 입찰신고인이 없는 경우에는 재입찰을 실시합니다. 다만, 재입찰기일로 지정된 날의 3일 전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자,절차비용을 납부하면 대금납부로서 유효하며 따라서 재입찰은 실시하지 아니합니다.
5단계 - 소유권 이전 및 인도
(낙찰대금은 납부함과 동시에 입찰 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸합니다.)
1) 소유권 이전 낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸합니다. 효력이 소멸하는 최선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저 경료된 지상권·임차권·가등기·가처분 등의 등기는 소멸하지 않습니다. 낙찰된 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하여 그보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(흔히 세입자라고 합니다)이 있을 때에는 그 임차 보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있으므로 주의하여야 합니다. 예컨대, 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜가 1990.1.1이고 그보다 앞선 1989.10.1임차인 갑(甲)이 주민 등록전입신고를 마치고 거주하고 있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우에 갑은 낙찰자에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 있기 때문에 그가 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 아니하는 한 낙찰자가 별도로 갑의 임차보증금을 인수하여야 합니다. 최선순위의 저당권이 설정된 날짜 보다 나중에 전입신고를 한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 소유권이전등기 및 효력이 소멸된 저당권이나 가압류의 말소등기를 위하여는 국민주택채권 매입필증, 등록세와 교육세를 낸 영수증, 등기신청에 필요한 서류 등을 첨부하여 법원에 소유권이전등기 및 말소등기 신청서를 제출하면 법원이 등기소에 위 등기를 촉탁하여 줍니다.
2) 인도 낙찰대금을 납부하여 소유권이 낙찰자에게 넘어갔음에도 불구하고 채무자 또는 종전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 경매 법원에 인도명령을 신청하면 됩니다. 다만, 대금납부 후 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고 별도로 인도청구소송 등의 방법으로 해결하여야 합니다. 채무자나 종전 소유자 이외의 자로서 경매개시결정의 기입등기가 경료되기 전부터 당해 부동산을 점유하고 있는 사람에 대하여는 인도명령을 신청 할 수 없습니다. 따라서, 이러한 사람이 자진하여 인도하여 주지 아니하는 경우에는 그를 상대로 인도청구소송을 제기하여야 합니다. 채무자나 종전 소유자 이외의 자로서 경매개시결정의 기입등기가 경료된 후에 당해 부동산을 점유하고 있는 자가 있는 경우에 그에 대하여도 마찬가지로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 인도명령을 내리면 낙찰자는 집달관에게 그 정본을 제출하여 강제인도를 구할 수 있습니다.
▶ 경매 후 배당은 어떤순으로 하는지?
임차주택이 매각되어 그 대금을 배당함에 있어서는 민법,상법,기타 법률에 의하여 우선순위가 결정된다. 상기 법률에서 정하고 있는 경매배당순위는 다음과 같다.
제1순위 : 경매비용채권
제2순위 : 소액주택임차보증금, 최종 3개월분의 노임 등 채권
제3순위 : 국세 중 해당세(상속세,증여세,재산세,농지세,등록세,취
득세,도시계획세등) 및 가산금채권
제4순위 : 위 해당세 이외의 조세로서 그 법정기일 또는 납기한등이
저당권,전세권의 설정등기 보다 앞선 조세채권
제5순위 : 납세기한 등 후에 설정된 저당권,전세권으로 담보된 채권
제6순위 : 최종 3개월분 노임채권등을 제외한 기타노임채권 등
제7순위 : 납기한 등이 저당권,전세권 등의 설정등기보다 후순위인
조세채권
제8순위 : 국세,지방세 다음으로 산업재해보상보험료,의료보험료,
국민연금각출료 등
제9순위 : 일반채권
▶ 계약기간을 선택적으로 정할 수 있다.
지금까지는 세입자와 집주인이 계약기간을 1년, 1년 6월 등과 같이 2년이하로 정한 경우에도 임대차기간을 2년으로 보았다.
하지만, 개정법에서는 세입자와 집주인의 합의하에 계약기간을 6개월, 1년, 1년 6개월, 2년 등 자유롭게 정할 수 있도록 했다.
이렇게 2년이하의 계약기간을 정하는 경우에, 개정법에서는 집주인은 2년이하의 계약기간을 주장할 수 없지만, 세입자는 이를 주장할 수 있게 되었다.
일례로, 6개월 계약기간을 정한 경우 세입자는 6개월간의 계약기간을 주장할 수 있다. 그러나, 집주인은 계약기간을 갱신하지 않는이상 2년이 되기까지는 세입자에게 집을 비우라고 할 수 없다.