내가 가지고 있는건 집이 아닌데요

 

내가 가지고 있는건 집이 아닌데요

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동은 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하면서 1세대 1주택 비과세대상으로 보고 양도소득세를 신고하지 않았다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 45백만원을 납부하라는 고지서가 도착해 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어있어 1세대 2주택 소유자가 되어 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실은 주택이 아니었다.

이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?

주택의 판정

1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말한다.

거주용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등의 공부상의 용도에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서, 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되고 양도소득세를 내지 않아도 된다.

사실의 입증

세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

<증빙서류 예시>

임대차계약서 사본

임차인의 주민등록등본

임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본

임차인 및 인근주민의 인우보증서

임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서

기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

절세방안

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다

   위 내용에 대한 문의는 국세청 종합상담센터로 해주시기 바랍니다

   국세청종합상담센터( http://call.nts.go.kr  ☎ 1588-0060 )

게시일 2007-04-09 10:52:00.0 

절세전략 

장사가 안돼서 손해봤어요

도ㆍ소매업을 하고 있는 정손실 씨는 사업규모가 작아 지금까지 장부를 기장하지 않고 추계로 소득세를 신고했다. 지난해에는 거래처가 부도가 나서 큰 손해를 보기도 했다. 그래서 올해 소득세는 안 내도 될 거라고 생각했는데, 오히려 작년보다 더 많은 세금을 내야 한다는 것이다.

정손실 씨가 세무서를 방문해 지난해는 적자가 났는데도 세금을 더 내라하니 어찌된 일이냐고 묻자, 담당직원은 적자 난 사실을 인정받으려면 장부를 기장해야 한다면서 다음과 같이 설명했다.

세무서를 방문한 납세자들은 대부분 “장사가 안된다”, “거래처가 부도나서 손해를 봤다”라고 하면서 세금이 많다고 불평을 한다.

소득세는 자기가 실제로 번 만큼의 소득에 대해서 내는 세금이다. 따라서 이익이 났으면 그에 대한 세금을 내야 하고, 손해를 봤다면 원칙적으로 낼 세금이 없는 것이다.

그렇다고 납세자의 말만 듣고 손해 난 사실을 인정해 줄 수는 없는 노릇이다. 경찰이나 법원에서는 알리바이나 증인, 정황 등에 의해 사실여부를 판단하기도 하지만, 세금은 장부와 증빙에 의해 어떤 사실이 객관적으로 입증되어야만 그 사실을 인정받을 수 있다.

그러므로 적자가 난 사실을 인정받으려면, 장부와 관련 증빙자료에 의해 그 사실이 확인되야 한다.

적자 난 사실이 인정되면 그 적자금액(결손금)은 앞으로 5년 내 발생하는 과세기간의 소득에서 공제 받을 수 있으므로 그만큼 세금을 절약할 수 있다.

만약 결손 난 사업자가 중소기업을 영위하는 사업자라면 전년도에 낸 세금을 돌려 받을 수도 있다.

예를 들어 사업자 갑이 2004년도에 소득이 1억원 발생했고 소득세 2천 5백만원을 납부했을 경우,

2005년도에 1억원 이상의 결손이 발생했다면 2천5백만원을 전액 돌려 받을 수 있으며, 4천만원의 결손이 발생했다면 1억원에서 4천만원을 뺀 6천만원에 대한 소득세를 초과하는 금액을 돌려받을 수 있다.

그러나 갑이 기장을 하지 않았다면 전년도에 낸 세금을 돌려 받을 수 없을 뿐만 아니라, 추계로 소득금액을 계산하므로 2005년도에도 소득이 발생한 것으로 보아 세금을 내야한다.

   위 내용에 대한 문의는 국세청 종합상담센터로 해주시기 바랍니다

   국세청종합상담센터( http://call.nts.go.kr  ☎ 1588-0060 )

게시일 2007-04-09 11:14:00.0