주택임대업 등록시 양도세 비과세?

주택임대업 등록시 양도세 비과세?

편집자 주 자영업의 어려움이 날로 증폭되고 있다. 사상 유례없는 시장의 위축과 경쟁의 가열 때문일 것이다. 그렇다고 월급쟁이로 살아가는 것이 더 나은 것도 아니다. 상시적 구조조정이 일반화되었고, 조기퇴직은 더 이상 남의 일이 아니기 때문이다. 요즘 초유의 국제적인 신용위기와 경제위기 등으로 자산가격이 전반적으로 하락하고 있다. 디플레이션 조짐마저도 나타나고 있다. 이것 저것 모든 것이 힘겹게만 느껴진다. 한국사회에서 그나마 남아 있는 주택과 토지에 대한 선호현상으로 주택을 통해 장기임대업을 하려는 기류들이 나타나고 있다. 이에 대한 세금 문제에 대해 살펴보고자 한다. 사례 소개 화수분(63)씨는 15년 전부터 살고 있던 분당 소재 아파트(시가 7억원)를 팔고 싶다. 화수분 씨는 형제 2명과 함께 2004년 노후 대비용으로 각각 1억5000만원씩 투자해 다세대주택 6채(시가 12억원)를 매입하였다. 주택 지분은 형제끼리 3분의 1씩 나누어 소유하였다. 또한 공동사업자로 사업자등록을 하여 다세대주택을 장기임대주택으로 활용하고 있다. 지금 살고 있는 집을 매각한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 양도세 비과세 판정 기준과 양도세 중과 판단 기준 서로 달라 화수분 씨는 공동 소유이긴 하지만 다세대주택도 보유하고 있기 때문에 양도세 비과세 혜택은 받을 수 없다. 하지만 집이 여러 채인 사람에게 적용되는 양도세 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%) 규정은 피할 수 있다. 이러한 이유는 양도세 비과세 판정 기준과 양도세 중과 판단 기준이 서로 다르기 때문이다. 화수분 씨가 사업자등록을 하고 보유하고 있는 장기임대주택(다세대주택)은 다주택 중과 대상은 아니다. 수도권 장기임대주택 조건은 사업자등록 후, 85㎡ 이하 주택 5채를 10년 이상 임대해야 수도권 내 장기임대주택 조건은 먼저 지방자치단체와 세무서 모두에 임대사업자로 등록되어 있어야 한다. 또한 전용면적 85㎡ 이하 주택 5채를 10년 이상 임대해야 하며 취득 당시 기준시가가 3억원 이하인 경우에 해당된다. 하지만 장기임대주택으로 등록되어도 비과세 여부를 결정할 때는 장기임대주택도 주택으로 잡는다. 곧 화수분 씨가 15년 전 8000만원에 샀던 분당 아파트를 팔면 양도세 1억3300 여만 원을 부담해야 한다. 양도세 비과세 대상에서는 제외되지만 양도세 중과는 피하여 일반세율(6~35%)을 적용 받게 되기 때문이다. 시사점 만약 화수분 씨가 자녀에게 다세대주택 지분을 넘기게 되면 세 부담을 줄일 수는 있다. 이 경우 증여세는 5700만원 정도 나온다. 이렇게 증여한 후 화수분 씨가 살고 있는 집을 팔면 양도세 면제혜택을 받을 수 있다. 하지만 이 경우 증여가 세금부담 면에선 유리하지만, 노후 대비를 하려던 애초 목적을 감안한다면 신중한 결정을 내려야 할 것이다.