부동산 임대소득세와 필요경비

부동산 임대소득세와 필요경비

 

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2009년 봄 아버지로부터 상가를 부담부 증여 받은 김우리씨는 부동산임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야한다는 것은 알고 있었지만, 김우리씨는 어떤 소득이 과세대상이며, 어떤 방식으로 소득세가 과세되는 지 궁금해졌다. 누군가에 의하면 부동산임대소득은 필요경비가 없으니, 무조건 수입금액에 일정경비율을 곱한 추계신고가 유리하다고 한다. 하지만, 부동산임대소득에도 인정받을 수 있는 필요경비가 있다.

부동산임대소득의 개념
부동산임대소득은 토지나 건물 등 부동산과 부동산의 권리를 대여함으로써 발생하는 소득이다. 부동산임대소득은 다음해 5월에 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득과 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다. 이런 부동산임대소득이라 하더라도 과세되지 않는 경우가 있다.

첫째, 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인해 발생하는 소득
둘째, 1개 이하의 주택을 임대하는 소득(기준시가 9억초과의 고가주택 임대소득은 제외)의 경우에는 과세되지 않는다.
부동산임대소득금액은 임대료,관리비(전기료,수도료 공공요금은 제외한금액),간주임대료(보증금에 일정이자를 곱하여 계산된금액)등을 합한 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제하고, 5년이내 발생한 이월결손금이 있다면 이를 공제하여 계산하게 된다. 그러나, 실제적으로 부동산임대를 하며 결손이 나는 경우는 극히 드물다.

 

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총수입금액 - 필요경비 = 부동산임대소득금액

부동산임대소득의 필요경비
기본적으로 부동산임대소득에 대한 필요경비는 당해 부동산임대사업과 관련되어야지만, 필요경비로 인정받을 수 있다.
1) 지급이자
부동산임대소득의 가장 대표적인 필요경비이다. 왜냐하면, 임대용 부동산을 취득할 경우 전액 자신의 자금으로 취득하는 경우도 있을 수 있지만, 현실적으로 취득을 위해 대출을 이용하는 경우가 많기 때문이다. 김우리씨의 경우처럼 부담부증여로 취득한 부동산에 담보된 채무 또한 사업용자산 취득에 직접 사용된 채무이므로 그 채무에 대한 지급이자도 필요경비로 공제받을 수 있다. 지급이자에서 주의할 점은 공동사업자에 출자하기 위한 차입금의 경우 필요경비 불산입되는 경우가 있기 때문이다. 따라서, 공동사업으로 임대업을 하려고 한다면, 관련예규분석 등을 통해 대출이자의 필요경비 인정여부를 반드시 확인하여야 할 것이다.

2) 인건비와 복리후생비
부동산임대를 위해서는 경우에 따라 관리인을 둘 수도 있고, 청소부 등의 종업원도 둘 수 있다. 이들을 위한 급여나 상여금과 퇴직금 등은 인건비로 건강보험료,국민연금,산재보험료,고용보험료 등은 복리후생비로 인정된다. 임대사업자의 가족들을 관리인 등 종업원으로 두는 경우가 있는데, 실제로 그 사업에 직접 종사한다면 이들에 대한 인건비 및 복리후생비도 필요경비로 인정받을 수 있다

3) 제세공과금
재산세, 종합부동산세, 간주임대료에 대한 부가가치세, 간이과세자의 부가가치세 등은 제세공과금으로 필요경비로 인정받을 수 있다. 하지만, 벌금,과태료는 필요경비로 인정받지 못한다. 현실에서 임차인으로 인해 재산세가 중과되는 경우가 있을 수 있다. 그럴 경우 임차인이 건물의 소유자인 임대인이 내야 할 재산세를 내주는 경우가 있다. 일반적으로 건축물에 대한 재산세는 0.25%인데 비해, 고급오락장용 건축물의 경우 세율이 4%이다. 이런 경우 월세보다 더한 재산세를 내는 경우가 있으므로 임차인이 재산세를 부담하는 경우가 있을 수 있기 때문이다. 이런 경우 임대소득 계산시 수입금액에 그 금액 더하고, 다시 동 금액을 필요경비로 인정해준다.
[관련예규:서일46011-110050,2003.1.16] 부동산임대사업자가 납부할 의무가 있는 취득세중과분을 임차인이 부담하기로 한 경우에는 부동산임대소득금액 계산시 총수입금액에 산입함과 동시에 동 금액을 필요경비에 산입한다.

4) 수선비
임대용 건물을 수리비용으로서 법에서 정한 다음의 요건 중 (개별자산별 수선비지출액이 300만원미만, 직전 자산가액의 5%미달, 3년미만의 주기적인 수선지출비용)하나에 해당된 경우에 필요경비로 인정된다.

5) 지급수수료
임대계약을 하기 위해 지급한 중개인에 대한 수수료나 세무사에게 지급하는 기장수수료 등도 필요경비로 인정된다.

6) 차량유지비
사업과 관련된 차량과 관련 유류비,보험료,수리비 등이 그 대상이나, 업무와 관련없는 경우에는 필요경비로 산입할 수 없다.

7) 기타비용
임대가 잘 되지 않아 전단지를 제작하는 비용이나 신문에 임대광고비용도 필요경비로 산입할 수 있다. 임대용 건물에 대한 감가상각비도 필요경비로 인정된다. 임대사업에 대한 건물에 화재보험료도 필요경비이다. 하지만 화재보험료가 만기에 환급되는 경우에는 필요경비로 산입할 수 없다.

추계신고
종합소득세 신고는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 즉, 위에 열거된 실제 발생한 필요경비로 계산해야 하지만, 기장능력이 부족한 소규모사업자의 불편을 최소화하기 위해 단순경비율과 기준경비율에 의한 추계신고도 가능하다. 따라서, 위에 언급된 필요경비들이 거의 없는 소규모 임대사업자는 추계로서 종합소득세 신고를 할 수 있다.
- 기준경비율 적용대상자(부동산임대업) : 직전연도 수입금액이 2,400만원 이상인 사업자
- 단순경비율 적용대상자(부동산임대업) : 직전연도 수입금액이 2,400만원 미달하는 사업자
(1) 기준경비율 적용 대상자 - 아래 ① ②중 적은 금액
① 수입금액 - 주요경비- (수입금액 × 기준경비율)
※주요경비 = (매입비용 + 임차료 + 인건비)의 합계금액으로 관련증빙에 의해 확인된 금액
② 「수입금액-(수입금액×단순경비율)」 × 배율 (2008년:복식부기의무자2.6배,간편장부대상자2.1배)
(2) 단순경비율
수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)

출처 : 모닝플러스