[스크랩] ◆돈되는 부동산 지상강좌 / (16) 경매투자 성공하려면◆

 

[부동산 재테크] '흙속의 진주' 발품 팔아야만 보인다

2006년 05월 25일 13:46

◆돈되는 부동산 지상강좌 / (16) 경매투자 성공하려면◆ 정부가 연일 부동산 거품 붕괴론을 쏟아내고 있지만 법원 경매시장에서는 이를 비웃기라도 하듯 인파가 몰려들고 있다. 지난 18일 서울 중앙지방법원 경매 7계 입찰 법정. 이날 입찰에 부쳐진 102건 중 주목을 끄는 물건이 하나 있었다. 강남구 압구정동 현대아파트 57평형으로 최초감정가가 17억원에 달하는 물건이었다. 이날 낙찰된 30건 중 최고 경쟁률인 18명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최저가보다 6억여 원이나 비싼 23억1207만원에 낙찰돼 경매 참가자들을 깜짝 놀라게 했다. 낙찰가율은 무려 136%에 달했다. 이날 낙찰된 물건 중 가장 비싼 물건에 가장 많은 참여자가 몰려 아파트 경매 사상 최고가 낙찰가를 기록한 것이다. 언뜻 보기엔 고가 물건에 투자자가 적을 것으로 보이나 오히려 더 몰리는 현상이 최근 부동산 시장, 특히 경매시장에서 두드러지게 나타나고 있다. ◆ '묻지마 경매' 과열 조짐 = 경매시장의 열기만 놓고 보면 이미 한여름에 와 있는 듯하다. 법원경매 시장은 8ㆍ31 부동산대책 후속인 3ㆍ30 대책 이후 약 20일 정도 반짝 조정기가 지나자 지난달 하순부터 대책을 비웃기라도 하듯 이전 수준으로 돌아가 버렸다. 다시 경매시장에 '묻지마 경매'가 재현되고 있다. 흔히 경매시장의 건전성을 판단하는 지표로 다음 세 가지가 언급되고 있다. 낙찰가율과 입찰경쟁률 그리고 낙찰률이 그것이다. 경매정보 제공업체인 디지털 태인에 따르면 이달 15일 현재 수도권 아파트 낙찰가율(최초감정가를 낙찰가로 나눈 비율)은 90.8%에 달한다. 서울은 92.2%로 서울지역 아파트 낙찰가율이 90%를 넘긴 것은 지난 2002년 9월(92.3 %) 이래 43개월 만이다. 서울 평균 입찰경쟁률은 1월 5.4명에서 4월에는 6명으로 늘었고 이달 들어선 물건당 7.2명이 낙찰을 받기 위해 치열한 경합을 벌이고 있다. 서울지역 평균 입찰경쟁률은 5대1 안팎이다. 특히 집값 상승 진앙지로 지목되고 있는 '버블 세븐'(서울 강남구, 서초구, 송파구와 양천구 목동, 경기도 분당, 용인, 평촌)지역에선 입찰경쟁률이 갈수록 뜨거워지고 있다. 낙찰률(낙찰건수를 전체 진행 물건수로 나눈 비율) 역시 서울 지역은 연초 평균 30%였던 것이 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ목동은 5월 들어서 70%를 넘어섰다. 경매시장에서는 낙찰률이 40%를 넘기면 묻지마 경매가 시작됐다고 본다. ◆ 거품론 경매는 반사이익 = 최근 경매시장의 열기가 뜨거운 이유는 3ㆍ30대책 이후 일반 부동산 시장이 거품론으로 매도ㆍ매수세가 얼어붙자 대안 투자처로 경매시장이 부각됐기 때문이다. 경매는 내집 마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 시장으로 특히 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이 최대 매력이다. 부동산 시장의 거품론이 확산될수록 경매에 대한 기대심리가 더욱 높아져 상대적 반사이익이 예상된다. 그 밖에 경매시장의 저변이 두터워진 점을 들 수 있다. 각종 경매교육 기관에서 매월 수백 명의 경매 투자자를 쏟아내고 있으며 지난 3월부터 공인중개사에게도 입찰대리가 허용돼 경매 열기 확산에 일조하고 있다. ◆ 아파트가 다시 주도권 = 경매시장의 전통적 쌍끌이 종목으로는 아파트와 토지를 들 수 있다. 그러나 토지가 8ㆍ31 대책의 집중 포화로 주춤하자 대신 연립ㆍ다세대 주택이 그 빈자리를 꿰찼다. 재개발과 뉴타운 후광 효과를 업고 이들 지역의 연립ㆍ다세대 주택이 대표 브랜드 구실을 해왔다. 그러나 4월 들어 전통적 최고 우량주 구실을 하던 아파트가 다시 주도권을 회복하고 있다. 최근의 이상 열기에 대해 걱정하는 목소리도 점차 높아지고 있다. 최근 열기는 양질의 우량 물건 공급에 따른 자연적 현상이 아니라 부동산 가격이 더 오를 것이라는 주관적 요소에 기대고 있다. 이는 외적 환경요인의 변화(정부의 추가 안정대책 등)에 따라 시장 흐름이 언제든 급변할 수도 있고 열기가 식을 수도 있다는 점이 빠져 있어 주의해야 한다. 불확실성 시대일수록 경매의 제1 전제는 '낙찰받기'가 아니라 '시세보다 싸게 사기'라는 점을 유념해야 한다. ◆ 흙 속의 진주 찾아야 = 지금은 추격매수보다는 기다림의 전략이 필요한 시기인지도 모른다. 비록 화려한 조명을 받지는 못하지만 속이 꽉 찬 알찬 물건이 소리 소문 없이 팔려 나간다는 점을 기억할 필요가 있다. 지난 18일 서울 중앙지방법원. 종로구 인사동의 분양 면적만 400평이 넘는 사우나 물건이 38억원에서 7회나 떨어진 후 다시 경매에 나왔다. 최저매각가는 최초감정가의 21%인 7억9700만원 선이었다. 이 물건의 진가를 알아본 투자자에게 8억4550만원에 단독으로 팔려나갔다. 대중화 시대일수록 틈새 물건의 가치가 높아 보이는 법이다. 발품 여하에 따라 흙 속의 진주를 얼마든지 발굴할 수 있다는 점을 기억하자. 경매물건은 서류상 내용과 실제 현황이 다른 예가 많기 때문이다. 현장 조사에서 당락이 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 부동산값 하락기에는 경매도 보수적으로 접근해야 한다. 진정한 경쟁자는 눈앞에 아른거리는 투자자들이 아니라 어서 빨리 낙찰받기를 강권하는 본인의 조바심이라는 점을 명심할 필요가 있다. [강은현 법무법인 산하 실장] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >

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