[스크랩] 부동산 임대사업자가 알아야 할 절세 노하우~

 

부동산 임대사업자가 알아야 할 절세노하우~

 

비슷한 규모의 부동산임대사업을 하는데 다른 이들보다 수
입이 떨어진다? 그렇다면 절세노하우에 귀를 기울여야 할
것이다. 소홀하게 흘려버린 부가가치세만 잘 챙겨도 당신
의 소득은 올라간다.

 

 

하나, 사업자등록부터 먼저 해야 한다

부동산임대사업을 처음으로 시작할 경우에는 임대사업을 개시하기 전
에 사업자등록부터 먼저 신청해두는 것이 좋다. 특히 임대용부동산을
취득하는 과정에서 매입비용이나 건축비용에 대한 부가가치세를 부담
한 것이 있다거나 임대용부동산에 대해 내부수리나 수선 등을 하고 이
에 대한 부가가치세를 부담한 때에는 반드시 사업자등록을 먼저 해두
는 것이 중요하다. 왜냐하면 사업자등록증 신청일로부터 20일 이전에
받은 세금계산서는 나중에 임대수입에 대한 부가가치세를 신고할 때
매입세액을 공제받을 수 없기 때문이다. 그러므로 위와 같은 사유로 인
해 비용을 지출하고 세금계산서를 받은 경우에는 늦어도 그날로부터
20일 내에 사업자등록을 해야만 자기가 부담했던 매입세액을 돌려받
을 수 있다. 이 경우 사업자등록 전에 받은 세금계산서에는 사업자등록
번호 대신 자신의 주민등록번호를 기재하면 된다.

 

 

둘, 투자목적으로 상가나 오피스텔을 분양받는 경우에는 반드시 사업
자등록을 하여 부가가치세를 돌려받자

일반인들이 자영업을 영위하거나 여유자금을 투자하여 임대할 목적으
로 상가나 오피스텔을 분양받는 경우가 많다. 이때 상가분양대금에는
부가가치세가 포함되어 있다. 이 경우 상가 등의 매입자가 사업자가 아
닌 일반인인 경우에는 부가가치세를 매입가액의 일부로서 본인이 모두
부담해야 한다. 그러나 매입자가 부가가치세의 과세대상사업을 영위하
고 있거나 영위할 목적으로 자산 등을 취득할 경우에 취득대금에 포함
되어 있는 부가가치세는 나중에 부가가치세 신고시 이를 매출세액에서
공제(매출세액을 초과한 경우에는 차액을 환급)받을 수 있다. 상가는
임대목적이든, 자기가 직접 사용할 목적이든 사업을 위해 사용하는 자
산이기 때문이다.

 

따라서 상가의 취득목적이 부가세 면세사업(예: 관인유치원, 학원 등
교육사업이나 병의원 등 의료업)을 자영할 목적이 아니고 임대 등 부
가세 과세사업을 영위할 목적일 경우에는 분양계약시 상가 소재지 관
할세무서에 일반과세자로 사업자등록을 하고 개인사업자 명의로 분양
을 받으면 분양대금에 포함되어 있는 부가가치세를 환급받을 수 있다.
만약 분양대금 2억원 중 건물가액(7,000만원)에 대한 매입부가가치
세가 700만원이라고 하면 동 금액이 환급대상 세액이 된다. 이를 전
세 8,000만원에 임대할 경우 부가세 연간 부담액은 28만8,000원
(8,000만원×3.6%×10%)이 되므로 취득시 부가세를 환급받는 것
이 더 유리하다. 이 경우 전액을 환급받으려면 반드시 일반과세자로
등록하여야 하며, 간이과세자로 하면 매출세액을 초과하는 부분은 환
급받을 수 없다. 또한 일반과세자로 등록하여 전액을 환급받은 후에
10년이 경과하기 전에 폐업하거나 매출액이 일정금액(간이과세자에
해당하는 4,800만원) 이하일 경우 부가가치세법에 규정한 신고절차
(간이과세 포기신고)를 이행하지 않으면 환급받은 세액의 일부를 추
징당할 수 있으므로 유의해야 한다. 위의 경우 만약 3년만에 임대사업
을 폐업하였다면 나머지 7년의 기간에 대한 부가가치세 490만원을
추징당하게 된다.

 

셋, 임대사업을 하다가 이를 다른 사람에게 양도한 경우 이렇게 하면
부가가치세를 내지 않아도 된다

임대사업자가 임대사업을 하다 임대용부동산을 다른 사람에게 팔아넘
기는 경우 양도소득세도 과세되지만 부가가치세도 과세된다. 그러나
사업을 포괄적으로 양도하는 경우에는 세법에서 이를 재화의 공급으
로 보지 않으므로 부가가치세를 내지 않아도 된다. 예를 들어 과세대
상이 되는 임대용 상가나 오피스텔을 가지고 있던 사람이 이를 팔 경

우에는 양도소득세뿐만 아니라 건물가액에 대한 부가가치세를 내야
하는데, 이 경우 양수자가 양도자의 권리의무를 포괄적으로 승계하는
조건으로 과세사업자로 등록할 경우에는 부가가치세를 내지 않아도
된다. 그러나 매수인이 이를 자기가 직접 사용할 목적으로 매입하는
경우에는 포괄양도에 해당하지 않으므로 부가가치세가 과세된다.

 

넷, 간이과세자에서 일반과세자로 바뀌는 경우에는 반드시 재고매입
세액을 공제받자

간이과세자는 매입세액을 전액 공제받지 못하고 업종별 부가율(임대
업은 30%)을 곱한 금액만큼만 공제받는데, 만약 1년간의 공급대가가
4,800만원을 초과하거나 간이과세를 포기하여 일반과세자로 전환한
경우에는 전환일 현재 보유하고 있는 건물가액에 대해 과거에 공제받
지 못했던 매입세액을 추가로 공제받을 수 있다. 이 경우 건물에 대해
서는 취득일로부터 1과세기간(6개월) 경과시마다 5%의 감가율을 적
용하여 계산한 미상각잔액에 대해서 각각 10/110과 [1 - 업종별 부
가율(30%)]을 곱한 금액을 공제받게 된다.

 

다섯, 부가가치세도 때에 따라서는 임대사업의 경비로 인정되므로
이를 잘 챙겨두어야 한다

원래 부가가치세는 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이므로 사업자
의 필요경비로 인정하지 않는다. 그러나 접대비와 관련된 매입세액과
비영업용 소형승용차(8인승 이하)의 구입 및 유지에 관련된 매입세
액 등은 부가가치세법상 매입세액공제가 불가능하므로 대신 사업자
의 필요경비로 인정해준다. 예를 들어 접대비 금액이 100만원이고
관련 부가가치세가 10만원일 경우 110만원 전액이 필요경비로 인정
된다.

 

 

 

 

 

 

출처 : ♡어린바다의 산책☆우행호시(牛行虎視)♡

글쓴이 : 牛行虎視 원글보기

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