[스크랩] 부동산임대소득세 절세 노하우~

 

부동산임대소득세 절세 노하우~

 

임대용건물 중 상가를 임대할 경우에는 예외 없이 모두 임대소득에 포함되어 소득세를 내야 하지만, 주택의 임대는 거주하고 있는 주택을 포함하여 2채 이상의 주택(주택 수의 판정은 본인과 배우자의 것을 합산한다)을 소유하고 있는 경우에만 임대소득세가 과세된다. 즉, 1주택 소유자의 주택 임대소득은 비과세된다. 단, 기준시가가 6억원을 초과하는 고가주택은 1주택을 소유하는 경우라도 임대소득세가 과세된다. 주택의 임대소득은 임대료를 월세로 받는 경우만을 과세대상으로 하므로 전세보증금을 받은 경우에는 과세대상에서 제외된다. 이렇듯 부동산임대소득의 범위에 있다면 만만치 않은 소득세를 효율적으로 관리하는 법도 잘 알아두어야 할 것이다.

 

나의 임대료 수입금액은 얼마일까?

 

부동산을 임대하고 그 대가를 받는 방법은 월세 또는 전세 등 다양하지만 상가건물의 경우에는 일반적으로 양자를 혼합하는 조건이 보편적이다. 즉, 임대보증금을 일부 수령하고 나머지는 월세로 받는 조건의 경우를 말한다. 예를 들어 상가건물의 임대보증금이 1억원이고 월 임대료가 100만원이라고 할 경우 매달 받는 임대료의 1년치인 1,200만원이 임대료 수입금액이 되는데, 세법에서는 임대보증금으로 받은 1억원에 대해서도 1년 만기 정기예금 이자율(이때 적용되는 이자율은 국세청장이 고시하는데, 현재는 3.6%이다)을 곱한 만큼을 추가적인 임대료 수입으로 간주한다. 이를 간주임대료라고 한다. 그러므로 이 경우 간주임대료 계산시 적용되는 금리를 3.6%라고 가정하면 임대료 수입금액은 1,200만원에 360만원(1억원×3.6%)을 더한 1,560만원이 된다. 그러나 주택을 임대한 경우와 상가 건물을 새로 짓거나 증축을 하면서 돈이 없어 임차인으로부터 받은 임대보증금을 건축비에 실제 사용하였다면 간주임대료를 임대수입금액에 포함시키지 않는다.

 

임대소득금액, 이렇게 계산하자

 

임대사업자가 장부를 기장하고 있다면 장부에 의해 소득금액을 계산하면 되고, 장부가 없는 경우에는 단순(기준)경비율에 의해 추계과세를 하게 된다. 이때 직전년도의 연간 임대수입금액이 3,600만원(2005년 귀속소득분은 4,800만원) 이상이면 기준경비율을, 그 미만이면 단순경비율을 적용하여 소득금액을 계산한다. 추계과세할 경우 일반적인 상가건물의 단순경비율은 수입금액의 33.5%이며, 기준경비율은 23.4%이다. 또한 아파트와 단독주택의 단순경비율은 52.8%(고가주택은 40%)이며, 기준경비율은 35.9%(고가주택은 25.5%)이다. 예를 들어 앞의 경우처럼 상가임대 수입금액이 1,560만원이라면 추계과세할 경우의 임대소득금액은 1,560만원×(1-0.335)=10,374,000원이 된다.

 

부동산임대소득세의 절세 노하우 셋~

 

첫째, 부동산임대소득은 추계에 의한 신고가 일단 불리하다. 그러므로 장부를 기장하도록 하자!

 

부동산임대소득을 추계에 의해서 신고하는 경우에는 임대료 수입 이외에 간주임대료가 수입금액에 합산된다. 그러나 장부 기장에 의해 세액을 신고하는 경우에는 간주임대료가 산입되지 않으므로 이 두 가지의 차이를 잘 파악하는 것이 중요하다. 예를 들어 연간 임대료 수입액은 3,600만원이고 별도로 임대보증금 1억원을 받아 은행에 예금해 놓은 경우, 추계에 의한 신고시에는 수입금액이 4,000만원이 되나(간주임대료 계산시 적용되는 금리를 4%로 가정), 장부 기장을 하고 있는 경우라면 3,600만원만 신고하면 된다. 물론 이 경우 장부상의 이자수입액 400만원에 대해서는 이자소득세 56만원(14%)을 원천징수 당하게 될 것이다. 그러나 추계과세시에 수입금액에 포함된 간주임대료 400만원에 대해서도 56만원을 원천납부하는 것은 마찬가지이니 추계과세시에는 결국 400만원에 대해서 이자소득세를 내고 또 부동산임대소득세를 내는 셈이된다.

 

둘째, 부동산임대소득은 자산소득으로서 다른 종합소득과 합산된다는 점에 유의하자!

 

임대소득자에게 별다른 소득이 없는 경우라면 문제가 없으나 다른 종합소득이 있으면 합산과세에 따라 세부담액이 커질 수가 있다. 이때에는 배우자나 직계존속의 명의를 활용해 보는 것도 하나의 방법이 된다. 배우자가 다른 종합소득이 없는 경우라면 배우자 명의로 부동산을 취득하여 임대하면 다른 종합소득이 있는 남편의 명의로 취득하여 임대하는 것보다 세금부담이 적어진다. 이때에는 취득한 부동산의 시가가 배우자에 대한 증여재산공제액(3억원)을 초과하지 않도록 해야 한다. 한편 직계비속은 증여세의 문제가 걸리므로 불가능하고, 직계존속은 나중에 상속세의 문제가생길수는있지만조그마한규모의상가라면검토해볼만하다.

 

셋째, 부부공동명의로 임대사업을 하면 세금이 줄어든다!

 

부동산임대소득은 항상 종합소득에 합산과세되므로 다른 소득이 있는 사람이 임대사업을 할 때에는 이 점에 대한 고려가 충분히 이루어져야 한다. 왜냐하면 합산과세를 통해 누진과세를 당하면 세금 차감 후 실제소득이 현저하게 줄어들 수 있기 때문이다. 예를 들어 연봉이 7,000만원인 근로자가 시가 10억원 상당(기준시가는 7억원이라고 가정하자)

의 상가건물을 취득하여 매년 4,000만원의 임대료수입이 얻어지는 임대사업을 한다고 가정하면 근로소득과 임대소득에 대한 종합소득세는 소득공제액을 1,000만원으로 가정할 경우 1,516만원 정도 나온다. 이 경우 부동산임대소득으로 인해 추가되는 소득은 약 797만원[4,000만원×(1-0.234)×26%] 정도로 추산된다.

 

그러나 이때 부동산에 대한 지분등기를 남편 50%, 부인 50%로 할 경우에는 공동임대사업이 되어 3,064만원의 임대소득 중 남편 지분은 1,532만원, 부인의 지분도 1,532만원이 된다. 그런데 세법에서는 부부의 공동사업도 각자의 소득으로 봄으로, 남편은 근로소득을 포함하여 1,144만원, 부인은 임대소득에 대한 세금 143만원을 부담하게 된다. 따라서 위의 경우와 비교하면 매년 230만원 정도를 절세할 수 있다. 단, 부인에게 증여한 50% 부분에 대해서는 증여세를 내야 하는데 배우자에 대한 공제 3억원을 차감한 가액에 대한 증여세는 450만원 정도이다. 이는 한번만 부담하면 되는 것이므로 2년만 지나면 종합소득세 절세액이 이보다 더 커지게 된다.

 

 

 

출처 : ♡어린바다의 산책☆우행호시(牛行虎視)♡

글쓴이 : 牛行虎視 원글보기

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